বুধবার ২৪ জানুয়ারি, ২০১৮, বিকাল ০৫:৫৩
ব্রেকিং নিউজ

■  ২০১৯ সালে বাংলাদেশে বেকারের সংখ্যা হবে ৩০ লাখ: আইএলও ■  রোহিঙ্গা প্রত্যাবাসনে বিলম্বের জন্য বাংলাদেশ দায়ী: মিয়ানমার ■  হবিগঞ্জে কৃষক হত্যায় একই পরিবারের ৭ জনের মৃত্যুদণ্ড ■  পশুখাদ্য মামলায় ফের ৫ বছরের কারাদ্ণ্ড লালুপ্রসাদের ■  আ.লীগ ৪০টির বেশি আসন পাবে না : জানালেন মোশাররফ ■  নিরপেক্ষ সরকার ছাড়া নির্বাচন হবে না: হুশিয়ারি ফখরুলের ■  ২৯ জানুয়ারি ছাত্র ধর্মঘট ডেকেছে প্রগতিশীল ছাত্রজোট ■  চবিতে প্রগতিশীল ছাত্র ঐক্যের মিছিলে ছাত্রলীগের হামলা ■  ঢাবি উপাচার্যকে হেনস্তার ঘটনায় ৫ সদস্যের তদন্ত কমিটি ■  আফগানিস্তানে ‘সেভ দ্য চিলড্রেন’ কার্যালয়ে হামলা, নিহত ২ ■  ঢাবিতে অরাজকতা হতে দেওয়া হবে না: হুশিয়ারি স্বরাষ্ট্রমন্ত্রীর

আবাসন খাতের সঙ্কট

Published : 2017-08-23 00:06:00, Updated : 2017-08-23 12:07:23
রেজাউল করিম খোকন: দেশের আবাসন খাতে এক ধরনের স্থবিরতা বিরাজ করছে গত বেশ কয়েক বছর ধরে। বিভিন্ন ডেভেলপার কোম্পানির নির্মিত রেডি ফ্ল্যাট অবিক্রীত অবস্থায় পড়ে আছে দীর্ঘদিন ধরে। তারা অনেক ছাড় দিয়েও নির্মিত ফ্ল্যাট বিক্রি করতে পারছেন না। কোনো কোনো ডেভেলপার কোম্পানি নতুন প্রজেক্ট শুরু করে মাঝপথে কাজ বন্ধ করে বসে আছে, কোনো কোনো কোম্পানি কিছু ফ্ল্যাট বিক্রি বাবদ অগ্রিম টাকা নিয়ে উধাও হয়ে গেছে। ফলে এক চরম অনিশ্চয়তার মধ্যে দিন কাটাচ্ছেন হাজার ফ্ল্যাট ক্রেতা। চুক্তি মোতাবেক ফ্ল্যাট বুঝিয়ে দেওয়ার নির্ধারিত সময় পেরিয়ে গেলেও নির্মাণ কাজ বন্ধ থাকায় তা কখন বসবাসের জন্য পাওয়া যাবে, তেমন কোনো নিশ্চয়তা পাচ্ছেন না ভাগ্যহত অগণিত ফ্ল্যাট ক্রেতা। বিশেষ করে মধ্যবিত্ত, নিম্ন মধ্যবিত্ত শ্রেণির ফ্ল্যাট ক্রেতারা এ ধরনের ভোগান্তির শিকার হয়েছেন। ব্যাংক কিংবা লিজিং কোম্পানি থেকে গৃহনির্মাণ ঋণ নিয়ে ডেভেলপার কোম্পানির হাতে ফ্ল্যাটের জন্য টাকা তুলে দিলেও সেই ফ্ল্যাট কবে নির্মিত হবে এবং বসবাসের জন্য উপযোগী অবস্থায় পাওয়া যাবে, তার কোনো নিশ্চয়তা পাওয়া যাচ্ছে না।

কেউ ঋণের টাকায় ফ্ল্যাট কেনার টাকা পরিশোধ করে বসে আছেন, আবার কেউ নিজের অনেক কষ্টে উপার্জিত টাকা থেকে তিল তিল করে জমানো টাকা তুলে দিয়েছেন ডেভেলপার কোম্পানির হাতে। চরম এক অনিশ্চয়তার মধ্যে রয়েছেন এ রকম অনেকেই। তাদের অপেক্ষার অবসান কবে হবে কে জানে।
ওদিকে ডেভেলপার কোম্পানিগুলোও আরও বড় সঙ্কটের মধ্যে রয়েছে। হাজার হাজার কোটি টাকা বিভিন্ন নির্মাণাধীন প্রকল্পে বিনিয়োগ করে সময়মতো ফ্ল্যাট বিক্রি করতে না পেরে তারাও ফেঁসে গেছেন। অনেক ডেভেলপার কোম্পানির বিভিন্ন প্রকল্পে বেশির ভাগ ফ্ল্যাট অবিক্রীত থাকায় তারা মাঝপথে কাজ বন্ধ করে বসে আছেন ক্রেতার অপেক্ষায়। ক্রেতা পেলে ফ্ল্যাট বিক্রির টাকায় আবার নির্মাণ কাজ শুরু করবেন, তেমন পরিকল্পনা তাদের।

এসব ডেভেলপারদের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কিনতে যারা অর্ধেক কিংবা পুরো টাকা পরিশোধ করেছেন তাদের প্রতীক্ষা দিন দিন দীর্ঘ হচ্ছে। দেশের আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশ (রিহ্যাব) সদস্যভুক্ত ১০৭৫টি বিভিন্ন ডেভেলপার কোম্পানির নির্মিত ও নির্মাণাধীন বিরাট সংখ্যক ফ্ল্যাট অবিক্রীত রয়েছে বর্তমানে। ফলে তারা নতুন প্রকল্পে হাত দিচ্ছে না।
গৃহনির্মাণ খাতের এই গতিহীনতার কারণে বিপাকে পড়েছে দেশের বহু শিল্প খাত। একটি বাড়ি নির্মিত হলে তাতে রড, সিমেন্টের মতো প্রাথমিক কাঁচামাল ব্যবহার করা হয় ঘরকন্নার বিভিন্ন উপকরণ। এমনকি নতুন করে ১০০ টাকা দিয়ে একটি ফুলের টব কেনা হলেও তাতে গতি পায় মৃত্তিকা শিল্প। আবাসন ব্যবসায়ীদের হিসেবে গৃহনির্মাণ খাতের সঙ্গে ২৬৯টি সহযোগী শিল্প খাত জড়িত। একটি বাড়ি নির্মিত হলে ওই সব খাতের পণ্য বিক্রি বাড়ে।

এসব খাতে আছে ১২ হাজার শিল্পপ্রতিষ্ঠান, যা বিভিন্ন পণ্য উত্পাদনে জড়িত। দেশের উত্পাদনশীল খাতে মোট শিল্পকারখানার সংখ্যা ৪২ হাজার ৫৯২। গৃহনির্মাণ খাতের স্থবিরতার কারণে বেকায়দায় থাকা ১২ হাজার শিল্পকারখানা দেশের মোট শিল্পকারখানার ২৮ শতাংশ। গৃহনির্মাণ খাতের স্থবিরতার প্রভাব পড়ছে দেশের মোট শিল্প উত্পাদনে। এ খাতে প্রবৃদ্ধি কমছে, মোট দেশজ উত্পাদনে (জিডিপি) উত্পাদনশীল খাতের অবদানও কমছে। অর্থনীতির বিরাট একটি অংশের গতি কমে যাওয়ায় সরকার জিডিপির প্রবৃদ্ধি লক্ষ্যও পূরণ করতে পারছে না।
দেশের আবাসন খাতে সঙ্কট বা বিপর্যয় আজ হঠাত্ করে সৃষ্টি হয়নি। আবাসন খাত অর্ধযুগেরও বেশি সময়ের দীর্ঘ এক মন্দার মধ্য দিয়ে চলছে। মূলত আগে আবাসন খাতে চাঙ্গাভাব বিরাজ করলেও এ খাতে বিপর্যয় শুরু হয় ২০০৭ ও ২০০৮ সালের তত্ত্বাবধায়ক সরকারের আমলে। তখন পরিবর্তিত পরিস্থিতিতে মানুষ ফ্ল্যাট ও জমি কেনা একেবারেই কমিয়ে দিয়েছিল। এরপর হঠাত্ করে জমি ও ফ্ল্যাটের দাম সাধারণ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে চলে যায়। এরপর বন্ধ হয়ে যায় নতুন গ্যাস, বিদ্যুত্ সংযোগ দেওয়া। যার কারণে নতুন ভবন তৈরি করেও আবাসন ব্যবসায়ীরা ফ্ল্যাট হস্তান্তর করতে পারছিলেন না। ওই বছর আরও একটি আঘাত আসে আবাসন শিল্পের ওপর। ২০১০ সালের এপ্রিলে আবাসন খাতের পুনঃঅর্থায়ন তহবিল বন্ধ করে দেয় বাংলদেশ ব্যাংক। ৩০০ কোটি টাকার ঘূর্ণায়মান ওই তহবিল থেকে স্বল্প সুদে ঋণ পেতেন নিম্ন মধ্যবিত্ত ও মধ্যবিত্তরা।

২০১০ সালে শেয়ার বাজারে বিরাট ধসও আবাসন খাতের গ্রাহক কমে যাওয়ার বড় একটি কারণ হিসেবে বিবেচনা করা যায়। শেয়ার বাজারে সুযোগ যখন বাড়ছিল তখন অনেক ক্রেতাই ভেবেছেন এক কোটি টাকা দিয়ে ফ্ল্যাট কেনার চেয়ে শেয়ার বাজারে বিনিয়োগ করলে বেশি লাভ হবে। অল্প দিনেই টাকা দ্বিগুণ হবে। কিন্তু শেয়ার বাজারে চরম বিপর্যয়ের পর সে টাকা আর ফেরত আসেনি।
আজকাল ঢাকা, চট্টগ্রামসহ অন্যান্য বড় শহরে নতুন ভবন নির্মাণে আইনকানুন কড়াকড়ি হওয়ায় নতুন নতুন ভবন, অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং করার জন্য জমির পরিমাণ কমে গিয়ে দাম অত্যধিক বেড়েছে। এখন নতুন নতুন ভবন নির্মাণের জন্য জমির মালিককে যে পরিমাণ সাইনিং মানি দিতে হয় তার পরিমাণও আকাশছোঁয়া। অনেক ডেভেলপার কোম্পানি এ কারণে নতুন প্রজেক্টে এগিয়ে আসতে সাহসী হচ্ছে না। এসব কারণে এখন ফ্ল্যাটের দামও অনেক বেড়েছে, এতে ফ্ল্যাট কিনতে মানুষের মধ্যে অনীহা ভাব সৃষ্টি হয়েছে। ফলে গত তত্ত্বাবধায়ক সরকারের আমলে যে মন্দাভাবের সূত্রপাত হয়েছিল তা ধীরে ধীরে আবাসন খাতে অবিক্রীত ফ্ল্যাটের জট তৈরি করেছে।

আগের চেয়ে দাম কমিয়েও তারা ফ্ল্যাট বিক্রির পরিমাণ বাড়াতে পারছেন না। এখন দেশের অর্থনীতিতে নতুন বিনিয়োগ হচ্ছে না। গতিশীলতার জন্য অর্থনীতিতে তো টাকা ঘুরতে হবে। অলস টাকার পাহাড় জমছে ব্যাংকগুলোতে। সেই টাকা বাইরে বিনিয়োগ হলেই অর্থনীতিতে সচলতা বাড়ত, যার প্রভাবে ফ্ল্যাট কেনাবেচাও বাড়ত স্বাভাবিকভাবে। শুধু আবাসন ব্যবসায়ীরাই নন, ঢাকা, চট্টগ্রামের জমির মালিকরা নতুন ভবন নির্মাণে আগ্রহ হারিয়ে ফেলেছেন। তাদের হাতে পর্যাপ্ত টাকা নেই, আবার ঋণ সুবিধা নেই বলে নতুন বাড়ি নির্মাণে আগ্রহ কম।
দেশের আবাসন শিল্পে ৭৫ হাজার কোটি টাকার বিনিয়োগ রয়েছে। অর্থনীতির সঙ্গে নিবিড় যোগসূত্রের ভিত্তিতে ১৪টি বড় শিল্প খাতের মধ্যে আবাসন শিল্পের অবস্থান তৃতীয়। এ শিল্পের কর্মকাণ্ডের সঙ্গে দেড় কোটি মানুষের জীবিকা ও ১২ হাজার শিল্পপ্রতিষ্ঠানের উত্পাদন জড়িত। নির্মাণ কাজ কমে যাওয়ায় স্বাভাবিকভাবেই বিভিন্ন নির্মাণসামগ্রী, রড, সিমেন্ট, ইটের বিক্রিও কমে গেছে। নির্মাণসামগ্রী ব্যবসার সঙ্গে সংশ্লিষ্টরা লোকসান গুনছেন এখন। আবাসন ও সহযোগী শিল্প খাতে নতুন শ্রমিক-কর্মচারী নিয়োগ হচ্ছে না। অনেক প্রতিষ্ঠানে কর্মকর্তা-কর্মচারীদের ছাঁটাই করে ব্যয় কমিয়ে টিকে থাকার চেষ্টা চলছে। বড় প্রতিষ্ঠানগুলো টিকে আছে তাদের অন্য ব্যবসার ওপর ভর করে। চার-পাঁচটি খাতে যাদের ব্যবসা আছে তারা একটি-দুটি খাতে ভালো ব্যবসা করে সেই টাকা ভর্তুকি হিসেবে দিচ্ছে নিজেদের আবাসন ব্যবসায়। মানুষের অন্যতম মৌলিক প্রয়োজন বাসস্থান নির্মাণে কম সুদে ঋণের ব্যবস্থা করা না হলে আবাসন খাতে বিরাজমান স্থবিরতা ঘুচবে না, নতুন করে গতির সঞ্চার হবে না। আর এ খাতে গতি না এলে প্রকারান্তরে গোটা অর্থনীতিই মারাত্মক হুমকির মধ্যে পড়ে যাবে আগামী দিনগুলোতে। মধ্যবিত্ত ও নিম্ন মধ্যবিত্তদের বিদেশে অর্থ পাচারের সুযোগ নেই বলা চলে।

তারাই মূলত দেশের আবাসন খাতের বড় ক্রেতা। ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন খরচ বৃদ্ধি পাওয়ায় ফ্ল্যাট কেনাবেচা কমে গেছে। ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন খরচ বর্তমানের হার থেকে আরও কমাতে হবে। রেজিস্ট্রেশনের খরচ কমলে ফ্ল্যাট কেনা বাড়বে সন্দেহ নেই। কারণ এর ফলে ফ্ল্যাটের দামও কমে যাবে। জমির মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যকার ৫০ অনুপাত ৫০ ভাগ ঠিক রেখে সাইনিং মানি কমিয়ে আনতে সরকারকে কার্যকর ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে। সাইনিং মানির পরিমাণ যত কমবে ফ্ল্যাটের দামও ততই কমবে। বিশ্বের অনেক দেশেই বাস্তবতার নিরিখে কস্ট অব ফান্ড রেটে দীর্ঘমেয়াদি কিস্তিতে ঋণ প্রদান করা হয়। আমাদের ব্যাংকগুলোকে ফ্ল্যাট কেনার জন্য তেমন নীতি অনুসরণ করে ঋণ প্রদানের ব্যবস্থা গ্রহণ করতে হবে। তাহলে ঋণগ্রহীতার সংখ্যা বেড়ে যাবে। আবাসন খাতে বিরাজমান মন্দা অবস্থা কাটাতে আপত্কালীন ব্যবস্থা হিসেবে একটা নির্দিষ্ট সময়ের জন্য বাংলাদেশ ব্যাংকের পুনঃঅর্থায়নের আওতায় ৭ থেকে ৮ শতাংশ সুদহারে আবাসন খাতে ঋণদানের জন্য অন্তত ২০ হাজার কোটি টাকার একটি বিশেষ তহবিল চালু করতে হবে। এ বিষয়টি নিয়ে বর্তমানে ব্যাংকগুলো অনেকটাই শীতল মনোভাব দেখাচ্ছে। অর্থনীতিতে গতি ফেরাতে আবাসন খাতকে চাঙ্গা করে তোলা দরকার। আর এজন্য ব্যাংকগুলো বেশ বড় একটি অবদান রাখতে পারে। হালে রাষ্ট্র মালিকানাধীন সোনালী ব্যাংক সিঙ্গেল ডিজিটে ৯ শতাংশ সুদে সাধারণ গৃহনির্মাণ ঋণ কর্মসূচি চালু করেছে, যা আগ্রহী গৃহনির্মাণ ঋণগ্রহীতাদের আকৃষ্ট করেছে।
দেশের অর্থনীতিতে বিশেষ ভূমিকা রাখা খাতগুলো একটি অপরটির সঙ্গে জড়িত। একটি ক্ষতিগ্রস্ত হলে অন্যটিতে তার মারাত্মক প্রভাব পড়ে। অথচ উত্পাদন, বিপণন ও কর্মসংস্থান সৃষ্টি করে জাতীয় অর্থনীতিতে অবদান রেখে চলা অনেক প্রতিষ্ঠানেরই আজ মুখ থুবড়ে পড়ার মতো অবস্থা হয়েছে। অনেক সম্ভাবনা নিয়ে বিনিয়োগ করে জাতীয় অর্থনীতিতে ২১ শতাংশ অবদান রাখার পরও শিল্প হিসেবে বিকশিত হতে পারেনি আবাসন শিল্প। বিকাশের পথ রুদ্ধ করে রেখেছে নানা প্রতিবন্ধকতা। এই খাত এখন দেশের অর্থনীতির অন্যতম জোগানদাতা।

কর্মসংস্থানেরও অন্যতম খাত হিসেবে বিবেচিত। দেশের আবাসন শিল্পে ৭৫ হাজার কোটি টাকার বিনিয়োগ রয়েছে। অর্থনীতির সঙ্গে নিবিড় যোগসূত্রের ভিত্তিতে ১৪টি বড় শিল্প খাতের মধ্যে আবাসন শিল্পের অবস্থান তৃতীয়। এ শিল্পের কর্মকাণ্ডের সঙ্গে ২ কোটি মানুষের জীবিকা ও ১২ হাজার শিল্পপ্রতিষ্ঠানের উত্পাদন জড়িত। এই আবাসন খাত এখন বড় এক সঙ্কটের মুখে পড়েছে। শুধু আবাসন খাতই নয়, পুরো গৃহনির্মাণ খাতও সঙ্কটে রয়েছে। এর সঙ্গে যুক্ত ২৬৯টি লিংকেজ শিল্প খাতও ডুবতে বসেছে। গৃহনির্মাণ খাতের কাজ কমে যাওয়ায় এর সঙ্গে জড়িত রড, সিমেন্টসহ অন্যান্য পণ্যের বিপণনও কমে গেছে। এর প্রতিফলন ঘটছে শিল্পে। চাহিদা কমে যাওয়ায় উত্পাদন কমে যাচ্ছে। এসব শিল্পে কর্মরত জনবলের ওপরও আঘাত আসছে। নিজেদের অস্তিত্ব টিকিয়ে রাখার স্বার্থে এখন কর্মী ছাঁটাই চলছে অনেক শিল্পকারখানায়। দেশের অর্থনীতিতে স্বাভাবিকভাবেই এর বিরূপ প্রতিফলন পড়তে শুরু করেছে।

যেখানে বাংলাদেশকে একটি মধ্যম আয়ের দেশ হিসেবে গড়ে তোলার কথা সরকারের পক্ষ থেকে বলা হচ্ছে, সেখানে বেসরকারি খাতে উত্পাদন ও বিপণন কমে যাওয়ায় সার্বিক অর্থনীতিতে এর বিরূপ প্রতিক্রিয়া পড়ছে। অর্থনীতির বিরাট একটি অংশের গতি কমে যাওয়ায় জিডিপির প্রবৃদ্ধির লক্ষ্য যে পূরণ হবে না, তা বলার অপেক্ষা রাখে না। নতুন ভবন করার জন্য জমির পরিমাণ কমে যাওয়ার প্রেক্ষিতে জমির দাম বেড়ে যাওয়ায় অনেকের আয়ত্তের বাইরে চলে গেছে। ফলে বেড়েছে ফ্ল্যাটের দাম। আবাসন মানুষের মৌলিক অধিকার। একই সঙ্গে নিরাপত্তার ব্যাপারও। তাই আবাসন খাত নিয়ে ইতিবাচক ভাবনাচিন্তা করতে হবে। আবাসন খাতে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের সুযোগ রাখা হলেও আইনের মারপ্যাঁচের কারণে এ ক্ষেত্রে আশানুরূপ বিনিয়োগ হচ্ছে না। আগে শুধু মালয়েশিয়ায় টাকা পাচার হতো। এখন ইউরোপ, আমেরিকা, কানাডায় টাকা পাচার হচ্ছে, যা জাতীয় অর্থনীতির জন্য ভয়াবহ পরিণতি ডেকে আনছে। আবাসন খাতে বিরাজমান স্থবিরতা, অস্বস্তি, অনিশ্চয়তা দূর করে গতিশীলতা সৃষ্টি করতে পারলে এ খাতে বিনিয়োগ বৃদ্ধি পাবে। ফলে বিদেশে অর্থপাচারও কমে আসবে স্বাভাবিকভাবে।
লেখক : ব্যাংকার